林荫大道不保值的原因主要有以下几点：

一是房地产市场过度热火。林荫大道是一条老牌的商业街，年代久远，陈旧的建筑结构，缺乏新元素，让林荫大道很难吸引投资者，即使有人投资，也会面临着较大的风险，无法保值。

二是市场竞争激烈。林荫大道附近有很多新兴商业街，如新天地、上海正大广场等，都有更加完善的设施，而且有更多的消费者，这让林荫大道的竞争优势受到影响，导致投资价值不能保值。

三是林荫大道改造落后。林荫大道的改造相对落后，缺乏资金投入，环境和设施都没有得到更新，使得林荫大道的投资价值不能保值。